Simulateur 2044 — revenus fonciers 2026

Dernière mise à jour : mai 2026 · barèmes de la déclaration 2026 (revenus 2025).

Comment lire le résultat de la simulation 2044

En résumé : le simulateur calcule votre impôt dans les deux régimes, garde le moins cher et vous donne l'écart en euros. Ce qui compte, ce n'est pas la base imposable affichée sur le 2044, mais l'impôt réellement dû — soit votre tranche marginale (TMI) plus les 17,2 % de prélèvements sociaux qui frappent chaque euro de revenu foncier, quelle que soit votre tranche.

C'est pour ça que le sélecteur de TMI est en première étape : changez-le et tout le calcul se met à jour. À 30 %, 1 000 € de revenu foncier net coûtent 472 € ; à 41 %, ils coûtent 582 €. Une charge déductible « oubliée » de 1 000 € vaut donc entre 172 € et 622 € d'impôt en moins selon votre tranche.

Quatre cas chiffrés, déroulés jusqu'à l'impôt

1. Petit bailleur, peu de charges : le micro suffit

Studio loué 800 €/mois, soit 9 600 € de loyers. Charges : taxe foncière 900 €, assurance PNO 150 €, gestion 20 € — total 1 070 €, soit 11 % des loyers. TMI 30 %.

• Micro-foncier : abattement de 30 % → base 6 720 € → impôt à 47,2 % = 3 172 €.
• Réel : 9 600 − 1 070 = 8 530 € → impôt à 47,2 % = 4 026 €.

Le micro l'emporte de 854 €. Tant que vos charges restent sous 30 % des loyers, l'abattement forfaitaire est imbattable. Inutile de remplir un 2044 : case 4BE sur la 2042 et c'est fini.

2. Année de travaux : le réel crée un déficit

Appartement loué 10 000 €, sans crédit. Vous refaites l'électricité et la salle de bains : 15 000 € de travaux d'entretien, plus 1 200 € de taxe foncière et 200 € d'assurance — 16 400 € de charges. TMI 30 %.

• Réel : 10 000 − 16 400 = −6 400 € de déficit. Aucun intérêt d'emprunt ici, donc ce déficit est imputable sur votre revenu global (il reste sous 10 700 €). Impôt foncier : 0 €, et 6 400 × 30 % = 1 920 € d'impôt en moins sur vos autres revenus.
• Micro : le déficit est impossible ; vous paieriez 3 304 € sur 70 % des loyers.

Le réel vous fait gagner l'année des travaux : 3 304 € évités plus 1 920 € rendus sur le revenu global. C'est le levier du déficit foncier.

3. Plusieurs biens : le déficit de l'un efface le bénéfice de l'autre

Deux logements, TMI 41 %. Studio payé : 8 400 € de loyers, 1 400 € de charges → +7 000 €. Appartement en travaux : 7 200 € de loyers, 12 200 € de charges → −5 000 €.

Le 2044 raisonne sur l'ensemble du parc : résultat global = 7 000 − 5 000 = 2 000 €, imposé à 58,2 % = 1 164 €. Le déficit du second bien efface 5 000 € de base du premier, soit 2 910 € d'impôt économisés par rapport à des biens traités isolément. Le simulateur additionne automatiquement tous les biens que vous ajoutez.

4. Un déficit reporté qu'on récupère l'année suivante

Après une grosse année de travaux, il vous reste 8 000 € de déficit foncier reportable. L'année d'après, votre résultat foncier redevient positif : +5 000 €.

Le report vient effacer ce bénéfice : 5 000 € imputés → base 0, impôt foncier 0 €, et il vous reste 3 000 € reportables sur les 9 années suivantes. Sans ce suivi, vous auriez payé 2 360 € (TMI 30 %) pour rien. En sauvegardant votre déclaration, le simulateur pré-remplit ce déficit N-1 tout seul l'année suivante — aucun concurrent ne suit ce report d'une année sur l'autre.

Le report du déficit s'étale sur 10 ans (ou 6)

Deux durées à ne pas confondre, parce que le simulateur les traite séparément :

• Le déficit venant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur des revenus fonciers, pendant 10 ans.
• La fraction imputée sur le revenu global qui dépasse ce que gagne votre foyer une année donnée se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes.

Concrètement, un déficit de 25 000 € ne « disparaît » pas : il s'écoule année après année, dans la limite de 10 700 € imputés sur le revenu global chaque exercice. Voir le stock diminuer d'une année sur l'autre n'a de sens que si vous conservez vos simulations — d'où le tableau de bord.

Le plafond monte à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Donnée souvent oubliée : le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, normalement de 10 700 €/an, est doublé à 21 400 €/an pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2025, quand elles font sortir le logement des classes E, F ou G du DPE (nouveau DPE au moins classe D). C'est le double d'économie d'impôt sur l'année des travaux. Le simulateur applique ce plafond majoré si vous cochez la nature énergétique des travaux (art. 156 du CGI, loi de finances rectificative 2022).

Micro-foncier ou réel : la table de décision

Règle simple : au-delà de 30 % de charges, passez au réel. Le simulateur le vérifie sur vos montants exacts, et le comparatif détaillé micro vs réel explique quand l'option de 3 ans vaut le coup.

Les charges que le simulateur vous rappelle de déduire

Au réel, onze familles de charges sont déductibles (art. 31 du CGI). Les plus oubliées : la rémunération forfaitaire de 20 € par bien pour votre gestion personnelle, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Attention aux exclusions : la TEOM (ordures ménagères) refacturée au locataire n'est pas déductible, ni les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement qui changent la consistance du bien. La liste complète, case par case, est sur notre page charges déductibles des revenus fonciers.

Ce que le fisc compte comme revenu foncier (pas seulement les loyers)

Beaucoup de bailleurs ne déclarent que le loyer nu et s'arrêtent là. Le 2044 va plus loin : dès que l'immeuble loué vide vous rapporte autre chose, ça grossit vos recettes brutes, au même titre que le loyer. Le champ « recettes diverses » du simulateur sert exactement à ça. Les oublis les plus fréquents :

• Dépôt de garantie conservé : tant que vous le gardez, il n'est pas imposable. Mais le jour où vous en retenez une partie pour des loyers impayés ou des dégradations, la somme conservée devient un revenu foncier de l'année.
• Subventions ANAH perçues pour financer des travaux déductibles : imposables l'année de leur versement, dans les recettes brutes.
• Droit d'affichage : un panneau publicitaire posé sur votre mur ou votre toit, c'est un revenu foncier.
• Location de toiture : antenne-relais téléphonique, ou toit loué à un exploitant de panneaux solaires — le loyer versé par l'opérateur se déclare avec vos revenus fonciers.
• Droit de chasse ou de pêche concédé sur un terrain que vous louez.
• Parts de SCPI, de SCI à l'impôt sur le revenu ou de FPI : votre quote-part de revenus fonciers remonte dans votre 2044 personnel, en plus des biens détenus en direct.

Aucun concurrent ne liste ces recettes accessoires dans son calcul. Ici, ajoutez simplement ces montants dans « recettes diverses » à l'étape 3 et le simulateur les intègre à la base imposable. Le détail case par case est sur la page quelles cases remplir sur le 2044.

Questions fréquentes sur la simulation 2044

Comment fonctionne le simulateur 2044 ?

Vous renseignez votre foyer (TMI, prélèvements sociaux), vos biens loués nus puis vos loyers et charges. Le simulateur calcule en temps réel l'impôt en micro-foncier et au réel, l'écart en euros et les cases du formulaire 2044. Aucun compte n'est demandé pour simuler.

La simulation 2044 est-elle vraiment gratuite ?

Oui, la simulation complète est gratuite et sans inscription : comparatif micro/réel, calcul du déficit foncier et de son report, détection des charges déductibles oubliées. Seul le PDF du 2044 officiel pré-rempli à joindre à votre déclaration est payant (19 € en paiement unique).

Où trouver ma tranche marginale d'imposition (TMI) ?

Votre TMI (0, 11, 30, 41 ou 45 %) figure en bas de votre dernier avis d'imposition, ligne « taux marginal d'imposition ». C'est le taux qui s'applique à votre dernier euro de revenu. Dans le simulateur, elle sert à convertir la base imposable en impôt réellement dû.

Le simulateur gère-t-il plusieurs biens locatifs ?

Oui. Vous ajoutez chaque logement loué nu et le simulateur additionne loyers et charges de tous vos biens : un bien déficitaire vient compenser un bien bénéficiaire, comme dans le vrai 2044. Le résultat foncier est calculé globalement sur l'ensemble de votre parc locatif.

À partir de quand le régime réel devient-il gagnant ?

Dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le réel bat le micro-foncier, car l'abattement micro est justement de 30 %. Un crédit en cours ou des travaux suffisent souvent à franchir ce seuil. Le simulateur tranche à l'euro près sur vos chiffres.

Le simulateur calcule-t-il le déficit foncier et son report ?

Oui. Il sépare le déficit issu des intérêts d'emprunt (reportable 10 ans sur revenus fonciers seulement) du déficit des autres charges, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique. Le surplus est reporté année par année.

Puis-je reprendre mon déficit d'une année sur l'autre ?

Oui, si vous sauvegardez votre déclaration en créant un compte. L'année suivante, le simulateur pré-remplit le déficit foncier reportable de l'année N-1 et l'impute automatiquement sur votre nouveau résultat foncier bénéficiaire. C'est le seul moyen de ne pas perdre un report sur 10 ans.

Faut-il dépasser 15 000 € de loyers pour utiliser le 2044 ?

Non. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts par an, le régime réel et le 2044 sont obligatoires. En dessous, vous êtes au micro-foncier (case 4BE de la 2042) mais pouvez opter pour le réel — le simulateur vous dit si l'option vaut le coup, sachant qu'elle vous engage 3 ans.

Le simulateur remplace-t-il ma déclaration sur impots.gouv.fr ?

Non : il prépare vos chiffres et remplit le 2044 aux bonnes cases. Vous reportez ensuite le résultat foncier sur votre déclaration 2042, en ligne sur impots.gouv.fr ou sur papier. Le formulaire officiel reste gratuit sur le site des impôts — on vous fait gagner le calcul et le pré-remplissage.

Puis-je déduire des travaux faits avant la première mise en location ?

Oui, à condition de prouver votre intention de louer nu : annonce en ligne, mandat d'agence, bail signé dans la foulée. Les travaux qui remettent un logement en état pour le louer sont alors déductibles. Un bien jamais mis en location, lui, ne génère aucune charge déductible.

Louer à un enfant ou à un parent : quels risques ?

Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant hors de votre foyer fiscal, mais avec un vrai bail et un loyer de marché. Un loyer de complaisance trop bas peut être requalifié en location fictive et vous faire perdre les charges déductibles. Louer à un membre de votre propre foyer fiscal n'est, lui, pas déclarable.

Je vis à l'étranger : dois-je déclarer mes loyers français ?

Oui. Les revenus fonciers de source française restent imposables en France même en tant que non-résident : même formulaire 2044, avec un taux minimum d'imposition de 20 %. Les règles de prélèvements sociaux varient selon votre pays de résidence. Le simulateur calcule la base foncière ; le taux minimum s'applique ensuite.

Le loyer d'une antenne-relais sur mon toit est-il un revenu foncier ?

Oui. Le loyer versé par un opérateur télécom pour poser une antenne sur le toit ou la façade d'un immeuble que vous détenez est un revenu foncier, à ajouter à vos recettes brutes sur le 2044. Même chose pour un panneau publicitaire ou un toit loué à un exploitant de panneaux solaires.

Sources : formulaire et notice n°2044 (DGFiP, millésime 2026), articles 14, 28, 29, 31 et 156 du Code général des impôts sur legifrance.gouv.fr, doctrine BOI-RFPI sur bofip.impots.gouv.fr. Outil édité par KIPDEV SAS, indépendant de la DGFiP.