Préparer votre déclaration 2044 avec une synthèse PDF

Vos calculs et repères pour préparer le formulaire 2044, à vérifier et reporter sur la déclaration officielle. Simulation gratuite, PDF pré-rempli inclus dans le pack Pro à 19 €.

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À quoi ressemble le PDF généré ?

Le PDF est un dossier de préparation indépendant : comparaison des régimes, détail par bien, déficit et repères pour les lignes 2042 et 2044. Il ne reproduit pas le formulaire administratif et ne le remplace pas. Le 2044 officiel et sa notice sont gratuits sur impots.gouv.fr.

Ce qui est rempli automatiquement

Adresse et description de chaque bien locatif
Loyers bruts encaissés (case 211)
Recettes diverses : indemnités, subventions (case 213)
Les charges ordinaires, le forfait de gestion et la régularisation de copropriété
Intérêts d'emprunt et frais (case 250)
Calcul du résultat foncier (ligne 263)
Calcul du déficit imputable et des reports par année, dans le périmètre du simulateur

Ce qui reste à faire

Vérifier les chiffres et les justificatifs de la synthèse
Compléter le 2044 officiel par bien, puis reporter le bénéfice en 4BA ou le déficit en 4BB/4BC
Valider votre déclaration officielle sur impots.gouv.fr ; notre synthèse ne se joint pas à la place du 2044

Le tout en moins de 5 minutes au lieu d'une heure passée à comprendre la notice de 32 pages de la DGFiP.

La checklist des justificatifs, case par case

Un 2044 bien rempli ne suffit pas. En cas de contrôle, l'administration vous demande la pièce derrière chaque montant reporté. On ne joint rien à la déclaration, mais tout doit être conservé 3 ans (le délai de reprise, art. L169 du LPF). Voici ce qu'il faut garder pour chaque case que l'on pré-remplit :

Montant déclaré	Case 2044	Pièce à conserver
Loyers encaissés	211	Quittances, relevés de compte, bail
Frais de gestion et de procédure	221	Factures d'agence, honoraires de syndic, huissier, avocat
Primes d'assurance (PNO, GLI)	222	Avis d'échéance de l'assureur
Travaux d'entretien et d'amélioration	224	Factures d'artisan détaillées, avec date de paiement
Taxe foncière	227	Avis de taxe foncière (hors part TEOM récupérée)
Provisions de copropriété	229	Appels de fonds du syndic, décompte annuel
Intérêts et frais d'emprunt	250	Échéancier bancaire, tableau d'amortissement, assurance emprunteur

Le piège classique : déduire une facture de travaux datée de l'année mais payée l'année suivante. C'est la date de paiement qui compte (règle de la caisse, art. 31 du CGI). Gardez le relevé bancaire qui prouve le décaissement.

Êtes-vous sûr d'être sur le bon formulaire ?

Le 2044 ne couvre que la location nue (vide) détenue en direct. Trois situations très courantes vous en font sortir — et pré-remplir un 2044 dans ces cas serait une erreur :

Votre situation	Le bon formulaire	Où déclarer
Location meublée (LMNP / LMP)	2031 (réel) ou micro-BIC	Régime BIC — case 5ND de la 2042 C PRO, pas de 2044
SCI à l'impôt sur le revenu	2072 déposée par la SCI	Vous reportez votre quote-part de résultat sur votre 2044
SCI à l'impôt sur les sociétés	Liasse IS (2065)	Comptabilité BIC/IS, aucun 2044 personnel

La frontière meublé/nu est la plus mal gérée par les bailleurs. Si vous louez meublé, même une studette étudiante, vous relevez des BIC et non des revenus fonciers — le régime, les charges et l'amortissement n'ont rien à voir. Notre simulateur s'adresse aux locations vides et vous alerte si vos réponses trahissent un cas hors périmètre.

Trois cas qui changent votre pré-remplissage

Vous avez acheté le bien en cours d'année

Prorata temporis : vous ne déclarez que les loyers effectivement encaissés depuis l'acquisition, pas une année pleine. Côté charges, vous déduisez celles que vous avez réglées après la date d'achat (intérêts, assurance, travaux). La taxe foncière de l'année d'acquisition reste déductible si c'est vous qui l'avez acquittée.

Vous avez fait des travaux de rénovation énergétique

Le plafond ordinaire de 10 700 € peut être augmenté des dépenses éligibles, dans la limite totale de 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2027, si elles font sortir le logement des classes E, F ou G (conditions à vérifier sur impots.gouv.fr). Le nouveau DPE doit atteindre au moins la classe D. Le simulateur présenté ici reste au plafond ordinaire de 10 700 € : ce dispositif majoré demande une vérification spécifique de ses conditions et justificatifs.

Vous louez en conventionné Anah (Loc'Avantages)

Le dispositif Loc'Avantages (conventions signées jusqu'à fin 2027) ouvre droit à une réduction d'impôt de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer et l'intermédiation locative. Elle ne se déclare pas sur le 2044 lui-même mais sur la 2042 RICI — le résultat foncier, lui, reste calculé normalement.

Et à la revente : la vision cycle de vie

La 2044, c'est l'exploitation. La sortie, c'est la plus-value immobilière, avec une fiscalité distincte. L'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 VC du CGI). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute (art. 1609 nonies G). Anticiper la revente change souvent l'arbitrage travaux/déficit sur les dernières années de détention.

Sources : formulaire et notice 2044 (DGFiP), articles 14, 31, 156 et 150 VC du Code général des impôts sur legifrance.gouv.fr, dispositif Loc'Avantages sur anah.gouv.fr. Barèmes applicables à la déclaration 2026.

Faites le calcul vous-même, gratuitement

Notre simulateur fait tous ces calculs pour vous en 5 minutes, sans inscription. Vous voyez directement votre économie potentielle.

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Questions fréquentes

Le formulaire pré-rempli est-il accepté par les impôts ?

Non. Le PDF vendu est une synthèse indépendante de vos calculs. Il ne remplace pas le Cerfa officiel, disponible gratuitement sur impots.gouv.fr.

Que reste-t-il à faire après le téléchargement ?

Vérifier les chiffres et compléter le formulaire officiel sur impots.gouv.fr : le bénéfice va en 4BA ; un déficit se répartit entre 4BB et 4BC. Le PDF de synthèse ne remplace pas le formulaire.

Le pré-remplissage est-il gratuit ?

La simulation et le comparatif sont gratuits. Le PDF de synthèse des revenus fonciers est inclus dans le pack Pro à 19 € (ou le Pass à vie à 39 €).

Peut-on regrouper plusieurs biens sur un seul 2044 ?

Oui. Le formulaire 2044 prévoit une colonne par propriété : vous additionnez tous vos logements loués nus dans une seule déclaration, puis un résultat foncier global est reporté case 4BA de la 2042.

J'ai acheté mon bien en cours d'année, que déclarer ?

Uniquement les loyers encaissés depuis l'acquisition (prorata temporis), et les charges que vous avez réglées après l'achat. La taxe foncière de l'année reste déductible si c'est vous qui l'avez payée.

Je suis en SCI : dois-je remplir le 2044 ?

Une SCI à l’IR dépose le 2072. L’associé déclare sa quote-part sur la 2042 ou la 2044 selon sa situation ; s’il ne perçoit que des revenus de parts, la notice prévoit une déclaration directe sur la 2042. Les SCI sont hors périmètre de ce simulateur.

Location meublée : puis-je utiliser ce formulaire ?

Non. La location meublée relève des BIC : régime réel via le formulaire 2031, ou micro-BIC case 5ND de la 2042 C PRO. Le 2044 ne concerne que la location nue (vide).

Le plafond du déficit peut-il dépasser 10 700 € ?

Sous conditions, le plafond ordinaire est majoré des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 €. Le parcours de ce site reste au plafond ordinaire de 10 700 € et ne traite pas cette majoration.

Faut-il joindre les justificatifs au 2044 ?

Non, on ne joint aucune pièce à la déclaration. Mais conservez factures, quittances et échéanciers pendant 3 ans : l'administration peut les réclamer pour appuyer chaque case en cas de contrôle.

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