Générer votre formulaire 2044 pré-rempli (PDF officiel)

Vos chiffres reportés aux bonnes cases du CERFA 2044, prêt à signer et joindre à la 2042. Simulation gratuite, PDF pré-rempli inclus dans le pack Pro à 19 €.

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À quoi ressemble le PDF généré ?

Le formulaire n°2044 CERFA n°10334*26 est le formulaire officiel de la DGFiP. Notre outil reprend la mise en page exacte du formulaire papier et y inscrit vos chiffres aux bonnes cases, lisibles à l'œil et reconnues par le scan administratif.

Ce qui est rempli automatiquement

Adresse et description de chaque bien locatif (page 1)
Loyers bruts encaissés (case 211)
Recettes diverses : indemnités, subventions (case 215)
Les 9 catégories de charges déductibles (cases 221-229)
Intérêts d'emprunt et frais (case 250)
Calcul du résultat foncier (case 262)
Calcul automatique du déficit imputable / reportable (cases 263-267)

Ce qui reste à faire

Signer le formulaire
Reporter le résultat foncier de la case 262 sur la case 4BA de votre déclaration 2042
Joindre le 2044 à votre 2042 (papier ou téléversement impots.gouv.fr)

Le tout en moins de 5 minutes au lieu d'une heure passée à comprendre la notice de 32 pages de la DGFiP.

La checklist des justificatifs, case par case

Un 2044 bien rempli ne suffit pas. En cas de contrôle, l'administration vous demande la pièce derrière chaque montant reporté. On ne joint rien à la déclaration, mais tout doit être conservé 3 ans (le délai de reprise, art. L169 du LPF). Voici ce qu'il faut garder pour chaque case que l'on pré-remplit :

Montant déclaré	Case 2044	Pièce à conserver
Loyers encaissés	211	Quittances, relevés de compte, bail
Frais de gestion et de procédure	221	Factures d'agence, honoraires de syndic, huissier, avocat
Primes d'assurance (PNO, GLI)	222	Avis d'échéance de l'assureur
Travaux d'entretien et d'amélioration	224	Factures d'artisan détaillées, avec date de paiement
Taxe foncière	227	Avis de taxe foncière (hors part TEOM récupérée)
Provisions de copropriété	229	Appels de fonds du syndic, décompte annuel
Intérêts et frais d'emprunt	250	Échéancier bancaire, tableau d'amortissement, assurance emprunteur

Le piège classique : déduire une facture de travaux datée de l'année mais payée l'année suivante. C'est la date de paiement qui compte (règle de la caisse, art. 31 du CGI). Gardez le relevé bancaire qui prouve le décaissement.

Êtes-vous sûr d'être sur le bon formulaire ?

Le 2044 ne couvre que la location nue (vide) détenue en direct. Trois situations très courantes vous en font sortir — et pré-remplir un 2044 dans ces cas serait une erreur :

Votre situation	Le bon formulaire	Où déclarer
Location meublée (LMNP / LMP)	2031 (réel) ou micro-BIC	Régime BIC — case 5ND de la 2042 C PRO, pas de 2044
SCI à l'impôt sur le revenu	2072 déposée par la SCI	Vous reportez votre quote-part de résultat sur votre 2044
SCI à l'impôt sur les sociétés	Liasse IS (2065)	Comptabilité BIC/IS, aucun 2044 personnel

La frontière meublé/nu est la plus mal gérée par les bailleurs. Si vous louez meublé, même une studette étudiante, vous relevez des BIC et non des revenus fonciers — le régime, les charges et l'amortissement n'ont rien à voir. Notre simulateur s'adresse aux locations vides et vous alerte si vos réponses trahissent un cas hors périmètre.

Trois cas qui changent votre pré-remplissage

Vous avez acheté le bien en cours d'année

Prorata temporis : vous ne déclarez que les loyers effectivement encaissés depuis l'acquisition, pas une année pleine. Côté charges, vous déduisez celles que vous avez réglées après la date d'achat (intérêts, assurance, travaux). La taxe foncière de l'année d'acquisition reste déductible si c'est vous qui l'avez acquittée.

Vous avez fait des travaux de rénovation énergétique

Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre 2023 et 2025, si elles font sortir le logement des classes E, F ou G (art. 156 du CGI, LFR 2022). Le nouveau DPE doit atteindre au moins la classe D. Un cas à ne pas manquer : c'est le double d'économie d'impôt.

Vous louez en conventionné Anah (Loc'Avantages)

Le dispositif Loc'Avantages (conventions signées jusqu'à fin 2027) ouvre droit à une réduction d'impôt de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer et l'intermédiation locative. Elle ne se déclare pas sur le 2044 lui-même mais sur la 2042 RICI — le résultat foncier, lui, reste calculé normalement.

Et à la revente : la vision cycle de vie

La 2044, c'est l'exploitation. La sortie, c'est la plus-value immobilière, avec une fiscalité distincte. L'abattement pour durée de détention aboutit à une exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans (art. 150 VC du CGI). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute (art. 1609 nonies G). Anticiper la revente change souvent l'arbitrage travaux/déficit sur les dernières années de détention.

Sources : formulaire et notice 2044 (DGFiP), articles 14, 31, 156 et 150 VC du Code général des impôts sur legifrance.gouv.fr, dispositif Loc'Avantages sur anah.gouv.fr. Barèmes applicables à la déclaration 2026.

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Notre simulateur fait tous ces calculs pour vous en 5 minutes, sans inscription. Vous voyez directement votre économie potentielle.

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Questions fréquentes

Le formulaire pré-rempli est-il accepté par les impôts ?

Oui. Il reprend le CERFA officiel de la DGFiP avec vos chiffres aux bonnes cases. Vous l'imprimez, le signez et le joignez à votre 2042, ou recopiez les cases sur impots.gouv.fr.

Que reste-t-il à faire après le téléchargement ?

Signer le formulaire, reporter le résultat foncier (case 262) sur la case 4BA de votre 2042, puis joindre le 2044 à votre déclaration.

Le pré-remplissage est-il gratuit ?

La simulation et le comparatif sont gratuits. Le PDF officiel 2044 pré-rempli est inclus dans le pack Pro à 19 € (ou le Pass à vie à 39 €).

Peut-on regrouper plusieurs biens sur un seul 2044 ?

Oui. Le formulaire 2044 prévoit une colonne par propriété : vous additionnez tous vos logements loués nus dans une seule déclaration, puis un résultat foncier global est reporté case 4BA de la 2042.

J'ai acheté mon bien en cours d'année, que déclarer ?

Uniquement les loyers encaissés depuis l'acquisition (prorata temporis), et les charges que vous avez réglées après l'achat. La taxe foncière de l'année reste déductible si c'est vous qui l'avez payée.

Je suis en SCI : dois-je remplir le 2044 ?

En SCI à l'impôt sur le revenu, la société dépose le formulaire 2072 et vous reportez votre quote-part de résultat sur votre 2044 personnel. En SCI à l'IS, il n'y a pas de 2044 : la société tient une comptabilité BIC.

Location meublée : puis-je utiliser ce formulaire ?

Non. La location meublée relève des BIC : régime réel via le formulaire 2031, ou micro-BIC case 5ND de la 2042 C PRO. Le 2044 ne concerne que la location nue (vide).

Le plafond du déficit peut-il dépasser 10 700 € ?

Oui. Il est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés entre 2023 et 2025 qui font sortir le logement des classes E, F ou G du DPE (article 156 du CGI).

Faut-il joindre les justificatifs au 2044 ?

Non, on ne joint aucune pièce à la déclaration. Mais conservez factures, quittances et échéanciers pendant 3 ans : l'administration peut les réclamer pour appuyer chaque case en cas de contrôle.

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