Micro-foncier ou régime réel : que choisir en 2026 ?

Micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel : le seuil de 15 000 €, l’engagement de 3 ans, un exemple chiffré des deux côtés. Tranchez en 5 min, gratuit.

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Les deux régimes, en deux phrases

Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Simple, mais aucune charge réelle déductible. Réservé aux bailleurs sous 15 000 € de loyers/an.

Régime réel : vous déduisez vos vraies charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, etc.). Plus avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers, et seul moyen d'imputer un déficit foncier.

Quand le réel est-il plus intéressant ?

  • Vous avez un crédit immobilier en cours (les intérêts seuls suffisent souvent à dépasser 30 %)
  • Vous faites des travaux d'entretien ou de réparation
  • La taxe foncière est élevée (zones tendues, grand logement)
  • Vous avez des frais de gestion (agence, comptabilité, copropriété)

Quand le micro reste pertinent ?

  • Bien entièrement payé, sans crédit
  • Charges très faibles (parking, garage, terrain nu)
  • Vous voulez éviter d'avoir à remplir le 2044 — c'est juste plus simple administrativement

Attention : l'option pour le réel vous engage 3 ans minimum. À choisir une fois, à conserver ensuite.

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Questions fréquentes

Quand le régime réel devient-il plus avantageux ?

Dès que vos charges déductibles dépassent l'abattement de 30 % du micro-foncier : crédit en cours, travaux, taxe foncière élevée, frais de gestion. Notre simulateur tranche en chiffres.

Le choix du régime réel est-il définitif ?

L'option pour le réel vous engage 3 ans, puis se reconduit tacitement d'année en année. Le micro-foncier reste accessible ensuite si vous repassez sous 15 000 € de loyers.

Peut-on être au micro-foncier au-delà de 15 000 € ?

Non. Au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, le régime réel est obligatoire.

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