Déclaration des revenus fonciers 2026

Loyers 2025 à déclarer au printemps 2026 : micro ou réel, formulaire 2044, charges, déficit, dates limites par zone. Guide complet et simulateur gratuit.

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Vous louez un logement non meublé et percevez des loyers ? Ces revenus sont des revenus fonciers, à déclarer chaque année avec votre déclaration de revenus. Voici, en clair, comment déclarer vos revenus 2025 au printemps 2026, quel régime choisir et comment payer le moins d'impôt légalement.

Qui est concerné ?

Tout propriétaire bailleur d'un bien loué vide (appartement, maison, parking, local). La location meublée, elle, relève des BIC (formulaire 2031), pas des revenus fonciers. Les associés de SCI à l'impôt sur le revenu déclarent aussi leur quote-part en revenus fonciers via le 2044.

Micro-foncier ou régime réel : le comparatif

C'est la première décision. Deux régimes, deux logiques :

	Micro-foncier	Régime réel
Plafond de loyers	≤ 15 000 € / an	Aucun (obligatoire au-delà de 15 000 €)
Charges déductibles	Abattement forfaitaire de 30 %	Charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière…)
Formulaire	Case 4BE sur la 2042	Formulaire 2044 + report sur 2042
Déficit foncier	Impossible	Oui, jusqu'à 10 700 € / an sur le revenu global
Idéal si…	Bien payé, peu de charges	Crédit en cours, travaux, charges > 30 % des loyers

Notre comparatif détaillé micro vs réel et le simulateur gratuit tranchent en chiffres à partir de vos montants réels.

Les 3 étapes de votre déclaration

Totalisez vos loyers bruts encaissés en 2025 (hors charges récupérées sur le locataire).
Listez vos charges déductibles si vous êtes au réel : voir les 11 catégories de charges déductibles.
Remplissez le formulaire 2044 et reportez le résultat sur la 2042 : on génère un 2044 pré-rempli pour vous.

Dates limites de déclaration 2026

La déclaration des revenus 2025 se fait au printemps 2026. La date limite varie selon votre département (généralement fin mai à début juin pour la déclaration en ligne). Voir le calendrier complet des dates limites par zone 2026 et les majorations en cas de retard.

Réduire son impôt foncier, légalement

Choisir le régime réel dès que vos charges dépassent 30 % des loyers.
Créer un déficit foncier via des travaux d'entretien ou d'amélioration.
Ne pas oublier de charges déductibles : assurance PNO, frais de gestion, intérêts d'emprunt et frais de dossier.
Anticiper le calcul de votre impôt (IR à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour arbitrer avant la fin de l'année.

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Questions fréquentes

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Vous reportez vos loyers nets sur votre déclaration de revenus (2042). Au micro-foncier (loyers < 15 000 €/an), un abattement de 30 % s'applique automatiquement, case 4BE. Au régime réel, vous détaillez loyers et charges sur le formulaire annexe 2044, puis reportez le résultat case 4BA.

Quelle est la date limite de déclaration des revenus fonciers 2026 ?

Les revenus fonciers se déclarent au printemps 2026, selon le calendrier de l'administration : la date limite dépend de votre département (zones 1, 2, 3) et oscille fin mai / début juin. Le calendrier exact est publié chaque année sur impots.gouv.fr.

Faut-il déclarer les revenus fonciers même en déficit ?

Oui. Même en déficit foncier, vous devez déclarer vos loyers et vos charges pour faire constater le déficit, l'imputer sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €) et reporter le surplus sur les 10 années suivantes.

Location meublée : est-ce des revenus fonciers ?

Non. La location meublée relève des BIC (formulaire 2031 ou micro-BIC case 5ND), pas des revenus fonciers. Le formulaire 2044 et ce simulateur concernent uniquement la location nue (vide).

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