Calculez vos revenus fonciers
en 5 minutes
Simulateur micro-foncier vs régime réel pour bailleurs particuliers. Comparatif instantané, charges déductibles, déficit foncier, formulaire 2044 pré-rempli.
3 étapes, 5 minutes, vraies économies d'impôt
Pas de jargon, pas de comptable : on vous demande ce que vous savez déjà (loyers, charges), on vous dit ce que ça donne.
Vos biens locatifs
Ajoutez chaque bien et indiquez vos loyers bruts encaissés sur l'année 2025.
Vos charges déductibles
11 catégories prévues par la DGFiP : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion…
Comparatif et formulaire 2044
On compare micro-foncier vs réel, on calcule votre déficit foncier reportable, et on remplit le 2044.
Pourquoi un bailleur particulier paie souvent trop d'impôt
Vous êtes en micro-foncier par défaut
Si vos loyers bruts sont sous 15 000 € et que vous ne dites rien, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. C'est souvent moins avantageux que le réel dès qu'il y a un crédit ou des travaux.
Le déficit foncier reporte sur 10 ans
En régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez imputer jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global chaque année, et reporter le surplus.
Beaucoup oublient des charges
Frais de gestion, primes d'assurance, provisions de copropriété, intérêts d'emprunt + frais de dossier… on a la liste officielle DGFiP et on coche tout pour vous.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le bon régime peut diviser votre impôt foncier. Voici les deux options en un coup d'œil — notre simulateur tranche ensuite en chiffres.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | ≤ 15 000 € / an | Aucun (obligatoire au-delà) |
| Charges déductibles | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière…) |
| Formulaire | Case 4BE sur la 2042 | Formulaire 2044 + report sur 2042 |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu'à 10 700 € / an sur le revenu global |
| Idéal si… | Bien payé, peu de charges | Crédit en cours, travaux, charges > 30 % |
Pas sûr de votre cas ? Lisez notre guide de la déclaration des revenus fonciers ou lancez directement la simulation gratuite.
Tarifs simples, payez seulement quand vous y voyez votre intérêt
La simulation est gratuite. Vous ne payez que pour télécharger le formulaire 2044 pré-rempli et garder votre historique.
Simulation
- ✓ Comparatif micro vs réel illimité
- ✓ Calcul du déficit foncier
- ✓ Liste détaillée de vos charges
- ✓ Aperçu des cases du 2044
Pro — 1 déclaration
- ✓ Tout ce qu'il y a dans la simulation
- ✓ Formulaire 2044 pré-rempli (PDF)
- ✓ Sauvegarde dans votre espace
- ✓ Récap détaillé téléchargeable
- ✓ Support email
À vie
- ✓ Toutes les déclarations à venir
- ✓ Suivi pluriannuel des biens
- ✓ Rappels saisonniers (mars-mai)
- ✓ Reports de déficit automatiques
- ✓ Support prioritaire
Questions fréquentes
Qui doit remplir le formulaire 2044 ?
Tout bailleur qui perçoit des revenus locatifs non meublés (location vide) au-delà de 15 000 € bruts par an, ou qui souhaite opter pour le régime réel même en-dessous de ce seuil. Pour les meublés, c'est le formulaire 2031 ou la case 5ND (régime micro-BIC).
Micro-foncier ou régime réel : comment trancher ?
En général : réel dès qu'on a des charges supérieures à 30 % des loyers (crédit en cours, travaux, taxe foncière élevée). Notre simulateur fait le comparatif chiffré en temps réel.
Le formulaire 2044 que vous générez est-il officiel ?
Oui. Il reprend le CERFA officiel publié par la DGFiP et y inscrit vos chiffres aux bonnes cases. Vous l'imprimez, le signez, le joignez à votre 2042 (ou vous reportez les chiffres dans le formulaire en ligne sur impots.gouv.fr).
Vos calculs sont-ils à jour pour 2026 ?
Oui : seuils, abattement, plafond du déficit foncier (10 700 €), prélèvements sociaux (17,2 %) — tout est aligné sur la dernière notice DGFiP applicable à la déclaration 2026.
Vous êtes éditeur indépendant ou un service de l'État ?
Indépendant. Déclaration Foncier est un outil édité par KIPDEV SAS, non affilié à la DGFiP. Le formulaire officiel reste disponible gratuitement sur impots.gouv.fr — on vous fait gagner du temps en faisant les calculs et le pré-remplissage à votre place.
Prêt à savoir combien vous allez payer ?
La simulation prend 5 minutes. Aucune carte demandée tant que vous ne voulez pas télécharger votre 2044.
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